Jednak, jak zauważa Najwyższa Izba Kontroli w swym kwietniowym raporcie o warszawskich pustostanach, na koniec 2019 r. liczba gospodarstw domowych w Warszawie oczekujących na pomoc mieszkaniową od miasta przewyższała liczbę lokali nadających się do zasiedlenia o 1738, a na koniec 2022 r. to liczba lokali nadających się do zasiedlenia przewyższyła o 871 liczbę gospodarstw domowych oczekujących na pomoc. Czy jest zatem już tak dobrze? Niestety, nie.

I nie tylko dlatego, że miejscy urzędnicy wciąż niewiele wiedzą o lokalach, którymi dysponują. W efekcie kontroli 80 pustostanów, okazało się, że zaledwie w 19 przypadkach dysponowali na ich temat danymi kompletnymi i zgodnymi z rzeczywistością. A choć mieszkania są, ludzi bez włąsnego mieszkania nie brakuje. Po prostu mnóstwo osób tkwi w luce czynszowej. Zarabiają zbyt dużo, by dostać mieszkanie komunalne, a za mało by spłacać kredyt w banku.

Wystawa Produkt Mieszkanie, Zodiak, Warszawa

Według danych Habitat for Humanity Poland, na 1000 mieszkańców przypada w Polsce 366 mieszkań i jest to najniższy wskaźnik w Europie. Istnieje zapotrzebowanie na przynajmniej 500 tys. nowych mieszkań w przystępnych cenach, podczas gdy mieszkań dla osób niezamożnych rocznie powstaje zaledwie 3,5 tysiąca.

Mieszkania już istniejące często mają nieodpowiedni standard - 45 proc. Polek i Polaków zajmuje mieszkania przeludnione, a 14 proc. mieszka w lokalach niespełniających norm budowlanych, pozbawionych dostępu do łazienki czy bieżącej wody. 46 proc. młodych dorosłych (24-35 lata) mieszka z rodzicami. Kto chciałby się dowiedzieć więcej i znajdzie czas, może się wybrać do pawilonu Zodiak przy pasażu Wiecha, gdzie twa właśnie ciekawa wystawa "Produkt Mieszkanie".

Ceny wynajmu i zakupu mieszkań w Polsce są rekordowo wysokie. Rosną z roku na rok, a w 2023 roku wzrosty były dwucyfrowe (w dużych polskich miastach ceny wzrosły nawet o 20 proc. w skali roku). Publiczne programy mieszkaniowe wzmacniające podaż praktycznie nie istnieją, co przekreśla szansę mniej majętnych mieszkańców Polski na zdobycie własnych czterech kątów.

Problemy z mieszkaniami generują kolejne niekorzystne zjawiska. Kto nie ma gdzie mieszkać, emigruje, odkłada decyzję o posiadaniu potomstwa, bo nie jest w stanie się usamodzielnić. To dotyczy również Warszawy.

Jednym z tych, którzy dostali się do czynszowej luki jest Damian Gregier. Zarabia za dużo by myśleć o mieszkaniu w TBS, za mało na kredyt, wynajmuje więc mieszkanie od właściciela zreprywatyzowanej kamienicy w okolicach Radzymińskiej. I właśnie wracając z kolegami na Szmulki, gdy po raz kolejny mijali ziejące otworami okien niezamieszkałe budynki, pomyślał, że warto coś z tym zrobić.

Damian Grygier. Fot. tk

- O pustostanach jest głośno najczęściej tylko przy okazji dramatycznych wydarzeń, jak pożar, w którym giną dzicy lokatorzy - mówi nam Damian Gregier. - Chcieliśmy więc wywrzeć presję na miasto, pokazać skalę problemu.Dwa lata temu, w Stowarzyszeniu Miasto Jest Nasze, w którym działa Gregier, zaczęła więc powstawać mapa pustostanów Warszawy.

- W tym roku, gdy robiłem aktualizację, okazało się, że miasto ma aż 350 pustych budynków - dodaje autor pomysłu. - Pustostany są oczywiście różne, na naszej mapie są także budynki użytkowe. Ale w Warszawie, w której grunty są tak drogie, warto się zastanowić, co z nimi zrobić - może zburzyć, zbudować mieszkania, może wyremontować i przeznaczyć na lokale usługowe… Bo bywają miejsca takie jak ulica Wronia na Woli, gdzie na 900 metrach jest aż siedem pustostanów. Cały czas dokumentujemy pustostany, zbieramy zdjęcia i informacje.

Zobacz też: Oto lista pustostanów na Mokotowie. Są na niej setki mieszkań

O mapie pustostanów rozmawiamy w kawiarence przy Wileńskiej. Temu, co mówi Damian Gregier przysłuchuję się nie tylko ja. Zainteresowanie widać też przy sąsiednich stolikach, w dyskusję włącza się za chwilę również właścicielka kafejki.

- Każda osoba, którą pytamy, co myśli na temat pustostanów, odpowiada mniej więcej to samo - jeśli stoją puste, trzeba je wyremontować i dać ludziom, żeby w nich zamieszkali - powszechne zainteresowanie tematem potwierdza w rozmowie z WawaNews Justyna Nakielska, koordynatorka Koalicji Pustostany na Domy i ekspertka ds. rzecznictwa Habitat for Humanity Poland.

Justyna Nakielska, ekspert Habitat for Humanity Poland

Powołana przez Habitat Poland koalicja zrzesza już kilkadziesiąt organizacji, w tym Stowarzyszenie Miasto Jest Nasze.- Pustostanów w skali Polski jest przynajmniej kilkaset tysięcy do nawet dwóch milionów, jeśli wliczymy w to mieszkania, w których nikt nie jest nikt zameldowany na stałe, choć mogą być wykorzystywane pod najem krótkoterminowy - mówi Justyna Nakielska. \

- Kilkaset tysięcy mieszkań stojących pusto to już bardzo dużo. Sama Warszawa ma tych pustostanów, prawie 10 tysięcy, w tym niespełna 3 tysiące nadają się do zamieszkania. Myślę, że taka mała liczba jest związana nie tylko z przeszkodami prawnymi, ale też brakiem odpowiedniego zarządzania pustostanami. Nasza fundacja i koalicja, którą powołaliśmy we wrześniu tego roku, walczy m.in. o to, aby zarządzanie pustostanami było bardziej efektywne i odpowiednio uregulowane.

Pustostany to dla Habitat for Humanity nie tylko remonty. - Niektóre domy nie nadają się do remontu ze względu na zbyt wysoki koszt. Natomiast możemy te pustostany wykorzystywać w ramach ekonomii cyrkularnej, do czego zachęca nas zresztą Unia Europejska także z powodu odpowiedzialności klimatycznej. W wielu przypadkach udaje się wykorzystać materiały z rozbiórki przy budowie nowych obiektów.To, co mówi Justyna Nakielska, to nie teoria. Fundacja od 30 lat pomaga Polakom w remontach i budowie przystępnych cenowo mieszkań. Z jej inicjatywy powstały też pierwsze w Polsce programy najmu społecznego - dzierżawią puste mieszkania od ich właścicieli i - dając gwarancję regularnych przychodów, wynajmują je potrzebujacym.

- Największym czynnikiem, przez który mogłabym powiedzieć, że to jest w jakiś sposób mój dom, to jest bezpieczeństwo, że ja wiem, że ja tam mogę mieszkać, ile chcę i że nikt do mnie nie zadzwoni, tak jak ta babka zadzwoniła w sumie do nas rok temu i powiedziała, że musimy się wyprowadzić, bo jej się w życiu posypało i ona się tam wprowadza.” – Ola

Jak więc oddać ludziom pustostany? - Naszym zdaniem pierwsze, co powinniśmy zrobić, to ustalić ich prawną definicję. Potem zorganizować spójny system ewidencjonowania pustostanów. Być może rozwiązaniem jest poszerzenie centralnej ewidencji budynków w Polsce o odpowiednie klasyfikacje stanu lokalu.Następny krok to strategiczny plan, jak do tej renowacji podejść w zależności od potrzeby mieszkańców gminy. Pieniądze powinien zapewnić fundusz dopłat z Banku Gospodarstwa Krajowego.Niestety, kasa funduszu świeci pustkami.

Gminy złożyły wnioski remontowe i budowlane, ale co z tego, skoro koszyk jest pusty. I to pomimo zapewnień z czasów kampanii wyborczej o przekazaniu do Banku Gospodarstwa Krajowego 10 miliardów zł. - To się do tej pory jeszcze nie wydarzyło, a za 10 miliardów samorządy mogłyby wyremontować lub zbudować setki mieszkań - uważa Justyna Nakielska.

Zdaniem Damiana Gregiera, w Warszawie likwidację pustostanów w jeszcze większym stopniu hamują procesy reprywatyzacji, pokłosie nacjonalizacyjnego dekretu Bieruta. Po medialnym szumie z czasów sejmowej komisji reprywatyzacyjnej, znów zapadła cisza. Ile jest obecnie takich spraw? Trudno mu powiedzieć, bo zbieranie informacji od urzędników idzie nadzwyczaj opornie. Aby dowiedzieć się, które budynki na Pradze są objęte roszczeniami reprywacyjnymi, Gregier zadał pytanie w miejskim biurze do spraw dekretowych. Dostał odmowę udzielenia informacji, odwołał się, znów odmówili mu informacji, odwołał się więc do sądu. I sprawa ciągnie się od dwóch lat.

74 procent osób mieszkających w Polsce uważa, że działania władz w zakresie mieszkalnictwa z ostatnich pięciu lat sprawiły, że sytuacja mieszkaniowa pozostaje bez zmian lub staje się coraz gorsza.

Zobacz: "Z deszczu pod rynek. W pułapce kryzysu mieszkaniowego" - najnowszy raport stowarzyszenia Miasto Jest Nasze

Dlatego z lekką zazdrością patrzy na europejskie miasta, które politykę mieszkaniową rozwijają od dziesięcioleci, czy jak Wiedeń, z górą od stu lat. Tam miasto już po I wojnie światowej skupowało grunty w miejscach, gdzie planowano w przyszłości zbudować komunalne mieszkania. I większość wiedeńczyków w tej chwili zajmuje właśnie mieszkania wynajmowane od miasta, zresztą tańsze niż w Warszawie.

Wystawa Produkt Mieszkanie, Warszawa, Zodiak. Fot. tk

- Tymczasem w Polsce nadal mamy do wdrożenia wiele mechanizmów, które mogłyby ograniczyć kryzys mieszkaniowy - mówi Damian Gregier. - Wciąż nie ma możliwości tworzenia funduszy inwestycyjnych REIT, a z ustawy dającej gminie prawo przekazania gruntu deweloperowi w zamian za część lokali do najmu komunalnego, skorzystały dotąd chyba tylko cztery tylko gminy w całej Polsce.

- Jesteśmy dopiero na początku tej drogi, chociaż są miasta, gdzie polityka mieszkaniowa jest już na wyższym poziomie. Choćby Włocławek, Dąbrowa Górnicza. Warszawa, niestety, nie jest miastem przodującym, od lat nie było tu żadnych dużych inwestycji w mieszkania komunalne.W Wiedniu, Helsinkach, od wielu lat działają budujące mieszkania fundusze non-profit, czy społeczne agencje najmu. W Polsce SAN-y można tworzyć dopiero od 2021 roku. Powstały dzięki inspiracji fundacji Habitat for Humanity. Działają już w kilkunastu gminach, a Warszawa dopiero przystępuje do ich tworzenia. Jak działa agencja?

- To rozwiązanie z pogranicza sektora prywatnego i sektora publicznego, ponieważ większośc pustostanów w Polsce jest w rękach prywatnych - tłumaczy Justyna Nakielska. - Kto ma więc wolne mieszkanie, a z wielu względów obawia się zawierać umowy najmu bezpośrednio z inną osobą, może je zgłosić do społecznej agencji najmu, która jest gwarantem bezpieczeństwa, co do umowy, co do terminowych płatności, jak i co do tego, że mieszkanie nie zostanie zwrócone w katastrofalnym stanie.

Zapewne dlatego, że niewiele się o nich mówi, już istniejące społeczne agencje najmu, gospodarują na razie głównie gminnymi mieszkaniami, zwykle pustostanami, które wymagają remontu. Do wyremontowanych pustostanów trafiają ci, którzy spełniają kryteria narzucone przez gminę. Ale czy społeczna agencja najmu rzeczywiście może być remedium na zwyrodnienia stołecznego rynku nieruchomości?

Wystawa Produkt Mieszkanie, Warszawa, Zodiak. Fot. tk

Zgodnie z gotowym już projektem uchwały miejskiego samorządu powołującej pierwszą tego typu agencję w Warszawie, podstawowa działalność SAN polegać będzie na dzierżawieniu mieszkań od właścicieli w celu wynajęcia ich osobom, które uzyskują wyższe dochody niż te, kwalifikujące do wynajęcia lokalu od gminy. Jednak nie na tyle wysokie, żeby samodzielnie mogły coś kupić lub wynająć na wolnym rynku. SAN miałaby zachęcać właścicieli mieszkań do współpracy gwarancjami terminowych płatności oraz dłuższym okresem najmu, a tym samym stabilnym i pewnym dochodem. A także - zwolnieniem owego dochodu z podatku.

Według danych z ostatniego spisu powszechnego, w Polsce 11,7% wszystkich mieszkań (czyli około 1,8 mln lokali) stanowią pustostany. W Warszawie jest to prawie 20% mieszkań (około 207 tys. lokali). Nawet jeżeli te liczby są zawyżone ze względu na ich zbieranie w środku pandemii COVID-19, to dane z wcześniejszych spisów powszechnych pokazują, że pustostanów jest w Polsce mnóstwo i nie jesteśmy nawet blisko wartości występującym na zrównoważonym rynku mieszkaniowym (ok. 5%).

W zamian - zakłada projekt - właściciele mieszkań zgodzą się wydzierżawić je społecznej agencji poniżej stawek rynkowych.Jeśli “landlordowie” zostaną zwolnieni z podatku, łatwo wyliczyć, ile na tym zyskają. Obecnie stawka ryczałtowego podatku od przychodów z najmu wynosi 8,5 proc. pod warunkiem, że takie przychody nie przekraczają 100 tys. zł. Jeśli są wyższe, stawka rośnie do 12,5 proc. Czy to wystarczy, by zeszli z ceny, która przy wynajmie oscyluje np. na Mokotowie już wokół stu złotych za metr? Pytań jest zresztą więcej, bo projekt uchwały nie wspomina nic choćby o standardzie mieszkań.

Jakie są zaś, te “niższe” stawki najmu, przewidziane w uzasadnieniu projektu uchwały o powołaniu SAN? Zostałły wstępnie określone na 50 zł za metr kwadratowy

- W przypadku gospodarstwa dwuosobowego za mieszkanie o maksymalnej powierzchni 60 m2 czynsz wyniesie 3000 zł za miesiąc - wyliczają autorzy projektu - Zatem uwzględniając dodatkowe opłaty przynajmniej w wysokości ok. 500 zł/miesiąc, koszty mieszkania wyniosą ok. 3500 zł/miesiąc. Co stanowi 45 proc. i 31 proc. dochodów tego gospodarstwa domowego dla odpowiednio dolnej i górnej granicy dochodu.

Owe dochodowe widełki ustawione zostały wstępnie tak:
1 osoba - dochód od 5 518,79 zł do 7 883,99 zł, metraż - 50 m2
2 osoby - dochód od 7 726,31 zł 11 037,58 zł, metraż - 60 m2
3 osoby - dochód od 10 669,66 zł 15 242,38 zł, metraż - 70 m2
4 osoby - dochód od 12 509,26 zł 17 870,37 zł, metraż - 80 m2
5 osób - dochód od 15 084,70 zł 21 549,57 zł, metraż -90 m2

Pasaż Wiecha. Pt. tk

Jeśli udałoby się utrzymać stawkę 50 zł za metr i przy tym zainteresować wynajmem ludzi inwestujących w “betonowe złoto” (jak to określa autor konta “Ministerstwo Technofobii i Niedorozwoju” w serwisie X), ceny rzeczywiście byłyby konkurencyjne. Ale, kryterium dochodowe nie jest jedyne. Potencjalni najemcy mieszkań SAN muszą jeszcze płacić podatek dochodowy w Warszawie, a także spełniać choć jeden z warunków: mieć orzeczenie o niepełnosprawności,realizować program wychodzenia z bezdomności (lub korzystać ze świadczeń z tego tytułu), być repatriantem, kandydatem na repatrianta, cudzoziemcem, lub wychowankiem pieczy zastępczej, wszyscy członkowie gospodarstwa domowego są osobami starszymi lub w gospodarstwie domowym jest co najmniej jedno dziecko.

Dlaczego stołeczny samorząd,, wśród dodatkowych kryteriów uprawniających do najmu mieszkań zamieszcza te, mogące wykluczyć wielu mieszkańców Warszawy tylko dlatego, że nie są cudzoziemcami we własnym mieście? Zapytaliśmy o to Biuro Polityki Lokalowej Urzędu Miasta Warszawy, ale do czasu publikacji materiału nie otrzymaliśmy jeszcze odpowiedzi.

Odpowiedziało za to Ministyerstwo Rozwoju i Technologii. - Zasady naboru do mieszkań wynajmowanych przez społeczne agencje najmu (SAN), określa art. 22e ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz. U. z 2024 r. poz. 1440). Zgodnie z tym przepisem rada gminy określa:kryteria uprawniające osobę fizyczną do zawarcia z SAN umowy najmu;zasady ubiegania się osób fizycznych o zawarcie umowy najmu;kryteria, których spełnienie uprawnia dotychczasowego najemcę do zawarcia nowej umowy najmu;sposób weryfikacji spełnienia kryteriów - czytamy w odpowiedzi.

- Zgodnie z przepisami, gmina ma prawo określić własne kryteria naboru. Może je dostosować do lokalnej specyfiki, uwarunkowań, grup docelowych wymagających szczególnego wsparcia na rynku najmu itp. Regulacje ustawowe nie narzucają w tym zakresie na gminy żadnych ograniczeń - dodaje biuro prasowe MRiT.

Warto jednak pamiętać, że to dopiero projekt, a oczekiwania wobec SAN są spore. Dr Karolina Zioło-Pużuk, radna Warszawy z Nowej Lewicy (edit: prawdopodobnie nowa minister nauki) mówi, że z doświadczeń innych miast, w których działa SAN, wynika, że na lokalnym rynku nieruchomości agencja swą aktywnością potrafi wymusić obniżki stawek czynszu nawet o 20-30 procent. Jest zatem o co walczyć.

Damian Gregier (1)

Puste, betonowe złoto Warszawy